「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」が大切
菱田さんによると、”賢い”住宅ローンの借り方・返し方とは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返せるか」が大切なのだという。
ではどうやって「返せるか」を判断するかというと、ポイントは２つ。「退職までにローンを完済できる期間で借りること」と「維持費も含めて今の家賃額程度に月の支払いを抑えること」だ。「返せる額は人それぞれ。確実なのは、今払っている家賃額の範囲内に抑えること。家を買って生活を切り詰めるのでは本末転倒ですからね」（菱田さん）
「住宅ローンは短く返すことが安心・安全に借りる基本です」（菱田さん）。通常、住宅ローンの返済期間は最長の35年で組むケースが多い。
長く組むほど月々の支払いが軽くなるからだ。だが、仮に30歳の人が35年返済で借りると、返し終える前に定年退職を迎えてしまう。「退職後は65歳から支給される公的年金以外に収入がなくなる人が多いので、退職までに完済できる返済期間で借りることを目標にしましょう」（同）
年間の住宅ローン返済額が年収に対して何％以内ならOKかという返済負担率については、25％が目安といわれることがある。だが「その人の考え方や生活スタイルによっても安心できる返済負担率は違うので、今の家賃額を目安に考えるといいでしょう」と菱田さん。今の家賃に共益費や駐車場代など加えた住居費を上限額とし、住宅ローンの返済額と購入後の維持費を加えた額がその範囲内に収まるよう支払い額を抑えればいい。
家持さんと一緒に賢い住宅ローンの借り方・返し方を学ぼう
買いたい気持ちが強いなら若いうちのほうが安心だ
マイホームを買いたいという気持ちが強いなら、「できるだけ早めに買えるように計画を練るのが得策でしょう」と菱田さんはアドバイスする。「若いうちのほうが定年退職までの期間が長く、ローンを長期間で組めるので、月々の返済額の調整がしやすくなるからです」（菱田さん）
また、子どものいる家庭なら、併せて教育費の支払いについても考えなければならない。「特に高校・大学時代は教育費が高くなり、塾代も合わせると、子ども１人につき年間100万円以上かかることもあります。住宅ローンの支払いと重なって、苦しくならないよう注意しましょう」（同）
返済期間を短く組めば、定年退職までに完済できて安心だし、支払う利息が少なくて済むので総返済額を抑えることができる。だが、あくまでも「ムリをしない」レベルでの話だ。そのため、月々の支払い額が妥当なのかどうかもしっかり確認しよう。
はじめから短く組みすぎると、万が一支払いが苦しくなっても、あとで返済期間を長くすることは難しい。ポイント１の返済期間だけでなく、ポイント２の支払い額も併せてバランスよく判断したい。
月々の返済額に上乗せが基本余裕があれば繰り上げ返済も
月々の支払いを抑えるため、定年退職までの期間をオーバーする返済期間で借りてしまった場合、まとまったお金ができたときに繰り上げ返済をして期間を短縮する方法もある。
「とはいえ、繰り上げ返済は臨時収入などが入った場合に行うのが基本。最初から繰り上げ返済を計画して貯金することができるなら、返済期間を短く組んで、その貯金額の分を月々の返済額に充てたほうが総支払い額ではおトクです」（菱田さん）
同じ金額で見た場合、繰り上げ返済よりも返済期間を短く組んで月々の支払いに上乗せするほうが、利息を減らす効果が大きいのだ。
繰り上げ返済はどのタイミングで実行するかによっても効果に違いがでる。キーワードは「早期に実行」だ。
同じ金額を繰り上げ返済に使う場合、返済を開始してからの時期が早いほど軽減される利息額が多くなる。また、繰り上げ返済で期間短縮を狙う場合でも、早い時期に実行したほうが繰り上げ返済に必要なお金が少なくて同期間短縮できる。
臨時で収入があった場合や、年収がアップしてお金に余裕ができた場合などは、早めに繰り上げ返済を実行して借金を減らしておこう。
頭金をできるだけ準備し、月々の返済額を減らそう
返済期間や金利が同じなら、住宅ローンの借入額が少ないほど月々の返済額は少なくなる。「借入額を少なくするには、買う物件の価格を抑えるか、頭金を増やすかのどちらかです。頭金は住宅価格の1割前後あれば買えるケースもありますが、できれば2割～3割準備できると、より安心でしょう」（菱田さん）
頭金を用意するときに注意したいのは、お金が貯まるのを待つばかりに買いどきを逃してしまいかねないことだ。貯めている間に金利が上がってしまうこともあるので、親からの贈与を活用するなど早期に頭金を増やすことも考えたい。
調査によると子どもの期待以上に親は住宅購入を支援したいと思っている。ダメもとで1度相談する価値はある。親や祖父母から住宅取得のための贈与を受ける場合、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」と「相続時精算課税制度の特例」を使えば、最大3610万円（※）まで贈与税は不要。ただし、将来相続時に贈与額が財産として加算されるので、相続財産の多い人は注意を。
※ 一定基準を満たす性能の住宅の場合
最新の制度内容はこちら
→住宅購入資金の贈与のポイント。非課税枠の金額と要件、相続時精算課税など
金利が低いほど返済額は少なくなる
借入額と返済期間が同じなら、金利が低いほど返済額は軽くなる。例えば3000万円を35年返済で借りた場合、金利2％と3％とでは月々の返済額は約1万6000円の差だ。わずか1％だが、侮れない違いといえるだろう。とはいえ、一般的に金利が低いほど固定期間が短いため、金利上昇の可能性は高くなる。
「金利の動向を常にチェックし、もし金利が上がったらどうなるのかを理解しているのであれば短期固定や変動金利でもかまいません。そうでなければ目先の金利の低さに惑わされず、固定期間の長いタイプを選ぶべきでしょう」（菱田さん）
「安心・安全」な返し方を重視するなら、全期間固定金利を選ぶのが基本だ。だが、金利の変動に対応できる自信があるのなら、違うタイプの低い金利を選んでもかまわないと菱田さんは話す。「とはいえ、金利が上昇すると月々の返済額がアップするので、金利の仕組みや返済額がどのくらい上がるのかを理解しておくべきでしょう。金利上昇時には繰り上げ返済などで負担増に対応できるだけの余力を残しておくことも大切です」
タイプ別” 賢い”ローンの借り方・返し方
賢くローンを借りて返すには、これまで説明してきたように「返済期間」と「月々の支払い」を併せて考える必要がある。だが、家計の事情はファミリーによりさまざまだ。
基礎編を踏まえ、タイプ別に応用をきかせた借り方・返し方を学ぼう！
「全期間固定金利＋できるだけ短い返済期間」で着実かつ早めにローンを返済
「月々の返済額に住まいの維持費を加えた額が今の住居費以内に収まるのであれば、長期固定金利で借りてできるだけ短く返すことをお勧めします。低金利が長く続いているので、今後もしばらくはこの状態が続くのではないかと考える人もいますが、10年～20年後も低金利が続くかどうか分かりませんから」（菱田さん）
だが、金利の仕組みを理解し、日ごろから動きをチェックできるのであれば、固定期間が短く金利の低いタイプを選んでもいいという。
「20年返済ぐらいで組めるのなら、当初は10年固定などで借り入れる方法があります。金利見直しの時点で金利が上昇していたら、より金利が低い5年や3年の短期固定金利に選び直していけば、返済額の増加を抑えることも可能でしょう」（同）
はじめから全額を変動金利で借りるのはリスクが高いといえそうだ。
夫と妻でローンを2本立て、どちらも長期固定で借り、可能なら繰り上げ返済を
妻にも収入がありローンが返済可能であれば、ローンを夫婦別々に借りるか、【フラット35】などを夫婦の連帯債務で借りる方法が考えられる。夫1人の名義でローンを借りて妻の収入も返済に充てると、妻から夫への贈与とみなされる可能性があるからだ。
「妻が働いているのであれば、夫婦の収入比率に応じて住宅ローンや住宅の名義も分ける必要があります。金利については夫1人で借りるケースと同様、長期固定が基本です。ただし、妻のローンを短期で返済できるといった場合は5年固定や10年固定でもかまいません」（菱田さん）
ローンを2本立てにすると手数料などの諸費用が増えるが、1本で借りる場合とさほど大きな差はない。
2本立ての場合は、条件さえ満たせば住宅ローン控除を夫婦で受けられるメリットもあるので、ぜひ活用を検討したい。
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